Sau một thời gian hình thành và phát triển nhà ở cao tầng, một số loại hình thiết kế cũ đã bị loại bỏ, một số xu hướng mới xuất hiện theo các trào lưu trên thế giới. Vì vậy, ở thời điểm này, cần có những đánh giá đầy đủ về các loại hình và xu hướng thiết kế căn hộ chung cư cũng như hoàn thiện đồng bộ các định hướng thiết kế, để có được những ứng dụng thiết kế căn hộ tốt nhất phù hợp với các yêu cầu thực tiễn đặt ra, đem lại giá trị sống cao cho cư dân.

KĐT City Garden, TPHCM.
Nhận diện các giải pháp tổ chức mặt bằng và căn hộ chung cư hiện nay
Trên thực tế, loại hình nhà chung cư và căn hộ chung cư với tư cách là loại hình nhà ở mới nhất du nhập từ nước ngoài vào Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn hình thành - thử nghiệm và biến đổi. Theo các khảo sát và đánh giá sơ bộ, thiết kế mặt bằng căn hộ chung cư cao tầng hiện nay có thể phân loại theo 04 kiểu loại hình bố trí mặt bằng căn chính:
- Dạng hành lang, gồm hai biến thể hành lang giữa và hành lang bên. Dạng hành lang giữa có cấu trúc các căn hộ chạy dọc theo một trục hành lang ở chính giữa. Dạng này chỉ dùng các chung cư tiêu chuẩn thấp. Đối với dạng hành lang bên, cách bố trí tối ưu là hành lang thường nằm ở hướng bất lợi. Các căn hộ được bố trí tiếp xúc với bên ngoài ở hướng Nam hoặc Đông Nam để có lợi về thông thoáng và tránh nắng. Loại hình này có ưu điểm giá thành xây dựng rẻ, kết cấu đơn giản, dễ thi công tuy nhiên lại có nhược điểm lớn là khả năng thông gió trực tiếp kém. Các căn hộ bố trí theo dạng này ảnh hưởng mạnh lẫn nhau do hành lang dài và sử dụng chung (ồn, mùi, riêng tư). Hướng mở của các chức năng bếp, vệ sinh thường ở phía hành lang nên thường ảnh hưởng đến vấn đề thông gió.
- Dạng tháp, xuất hiện vào đầu những năm 1980 và phát triển rộng rãi từ đó. Hình dạng mặt bằng đa dạng: hình chữ nhât, chữ T, chữ Y, hình cánh quạt, hình tròn… Thời gian đầu hình dáng mặt bằng của chung cư dạng tháp và dạng hành lang tương đối giống nhau. Hành lang là lối đi chính để đi lên xuống các tầng, mỗi tầng có thể có đến mười mấy căn hộ, về sau số lượng căn hộ giảm đi, chuyển thành 6 - 8 hộ chung một lõi thang, thậm chí 4 hộ chung 1 lõi thang. Đến giữa những năm 1990 loại nhà này dần bị thay thế. Loại hình này có ưu điểm bố cục của mặt bằng có thể khống chế khả năng lấy ánh sáng mặt trời, hạn chế ảnh hưởng đối với các căn hộ hướng bất lợi, tuy nhiên lại có nhược điểm do hướng nhà nên hình dáng căn hộ của cùng một mặt bằng không đồng đều, thường là “trước nhỏ sau to”, khiến những căn hộ có diện tích càng lớn càng khó lấy sáng.

Cơ cấu cơ bản các căn hộ bao gốm các không gian.
- Dạng đơn nguyên, cách tổ chức các căn hộ đơn lẻ tập trung quanh một nút giao thông đứng gồm có thang bộ và thang máy. Mỗi đơn nguyên có thể có nhiều loại căn hộ khác nhau (1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ… ). Thường mỗi đơn nguyên có từ 4 - 6 căn hộ là hợp lý. Từ những năm 1990, chung cư dạng đơn nguyên dần thay thế cho các dạng khác và trở thành dạng chung cư được xây dựng nhiều nhất hiện nay. Loại hình này có ưu điểm thuận lợi trong việc lấy gió, lấy sáng tự nhiên, các căn hộ có sự riêng tư cao, ít ảnh hưởng lẫn nhau, tuy nhiên lại có nhược điểm vốn đầu tư xây dựng, phí tổn đất đai, chi phí lắp đặt thang máy đều cao, số lượng căn hộ thấp, diện tích phụ lớn.
- Dạng đơn nguyên kết hợp hành lang, dạng này được coi là một dạng phát triển của chung cư kiểu đơn nguyên, là sự kết hợp giữa nhà tháp và nhà tấm, có thêm nhiều ưu điểm để bù đắp các khuyết điểm của hai dạng trên. Các đơn nguyên được ghép với nhau tại một hoặc hai cạnh để tạo nên một tổ hợp. Có các cách ghép đơn nguyên (ghép 2, 3 đến 5 đơn nguyên) theo chiều ngang, chiều dọc hoặc ghép tự do. Khi ghép mỗi đơn nguyên thành phần có thể chia làm 3 dạng: Đơn nguyên đầu hồi; Đơn nguyên giữa; Đơn nguyên góc. Loại hình này có ưu điểm nhờ ghép các đơn nguyên nên diện tích giao thông/ diện tích sàn giảm, khai thác hiệu quả hơn, tiết kiệm chi phí đầu tư hơn dạng đơn nguyên, các đơn nguyên ghép tạo nên sự sinh động cho công trình.
Về tổ chức không gian từng căn hộ, theo báo cáo của Công ty TNHH CN Richarch Ellis (CBRE) về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2016, phân khúc thị trường căn hộ trung cấp chiếm ưu thế khoảng 40%, tiếp theo là căn cao cấp 30% và giữ mức ổn định là bình dân 15%. Các chủ đầu tư tập trung cung cấp các sản phẩm hạng trung với 3 dòng sản phẩm căn hộ chính: Loại A (1 phòng ngủ) 40 - 65m2 với tỉ lệ bố trí 10 - 20%; Loại B (2 phòng ngủ) 70 - 90m2 với tỉ lệ bố trí 50 - 60%; Loại C (3 phòng ngủ) 95 - 120m2 với tỉ lệ bố trí 10 - 30%. Ngoài ra còn có căn hộ đặc biệt cho các dự án cao cấp và hạng sang (Loft/ Duplex/Penthouse): >120m2 có tỉ lệ bố trí 5 - 10%.
Bên cạnh các loại căn hộ thông thường có 2 - 3 phòng ngủ chiếm đa số, các căn hộ loại đặc biệt, thường chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong cơ cấu các căn hộ của chung cư bao gồm:
- Căn hộ STUDIO (bố trí theo kiểu châu Âu - Mỹ), phục vụ chủ yếu cho người độc thân, có thu nhập không cao như sinh viên, công nhân, lứa tuổi thanh thiếu niên. Loại hình căn hộ Studio thường được phân phối theo hình thức cho thuê. Căn hộ có tiêu chuẩn trung bình - thấp. Số lượng căn studio nhiều hay ít tuỳ vào đối tượng ở của chung cư. Căn hộ có đặc điểm thiết kế theo lối mở liên hoàn - phòng khách, phòng ăn, phòng ngủ không có tường/ vách ngăn chia, diện tích: 30 - 60m2, nhỏ hơn: 25 - 30m2. Với thêm một biến thể OFFICETEL từ mô hình căn hộ Studio, người mua có thể sử dụng như một văn phòng, khi đó phòng ngủ sẽ trở thành phòng họp và phòng khách cũng có thể trở thành khu văn phòng chung.
- Căn hộ LOFT phục vụ người có thu nhập cao, cần tiêu chuẩn sống cao, có nhu cầu diện tích lớn. Tổ chức không gian căn hộ có cầu thang và tầng gác lửng trong căn hộ. Căn hộ Loft thường có chiều cao khoảng 1,5 lần chiều cao tầng so với căn hộ loại thường. Trên gác lửng có thể bố trí phòng ngủ, phòng làm việc. Tuy nhiên không bố trí vệ sinh ở tầng gác vì chiều cao hạn chế.
- Căn hộ DUPLEX cũng là dạng căn hộ phục vụ người có thu nhập cao, cần tiêu chuẩn và nhu cầu diện tích lớn. Thiết kế tổ chức không gian căn hộ gồm 2 tầng, có cầu thang bên trong căn hộ. Trên tầng có thể bố trí phòng ngủ, phòng làm việc, phòng vệ sinh, sinh hoạt chung… rất đa dạng và phong phú. Bên trong căn hộ còn có thêm phòng làm việc, thư viện nhỏ, phòng tập thể dục, phòng giải trí, sân vườn, hồ bơi nhỏ… Đây là dạng căn hộ cao cấp được phát triển mạnh ở khu vực châu Âu và Bắc Mỹ.
Căn hộ PENTHOUSE là loại hình căn hộ phục vụ cho người có thu nhập cao, có diện tích lớn 300 - 500m2. Có nhiều tiện nghi và trang thiết bị cao cấp đắt tiền. Tỉ lệ bố trí 5 - 10%. Căn hộ thường được bố trí trên tầng cao nhất của tòa nhà. Tổ chức không gian căn hộ rất đặc biệt gồm nhiều phòng khác nhau. Đặc biệt, căn hộ có vị trí nhìn ra cảnh quan đẹp xung quanh.
Các xu hướng thiết tổ chức không gian căn hộ chung cư
Trong thời gian vừa qua, cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ và kiến trúc, thiết kế mặt bằng và tổ chức căn hộ chung cư có rất nhiều biến đổi theo nhiều xu hướng khác nhau. Đây có thể là những mô hình tổ chức căn hộ mới áp dụng cho các nhu cầu thực tế về thiết kế tổ chức căn hộ chung cư ở nước ta hiện nay.

Không gian căn hộ Penthouse, chung cư Hapulico, Hà Nội
Xu hướng tối ưu hoá diện tích, bằng các cách thức phối hợp không gian như sau:
Tiền phòng kết hợp Khu WC: Là nơi có cửa chính căn hộ, nơi bố trí tủ để giầy dép, vị trí để tủ điện tổng và kết hợp với lối vào khu vệ sinh chung. Tiền phòng vừa là không gian chuyển tiếp vừa là không gian kỹ thuật của căn hộ.
Tiền phòng liên thông với không gian ăn: trong căn hộ hiện nay không thiết kế phòng ăn riêng biệt mà tạo ra không gian ăn là không gian kết nối tiền phòng với không gian tiếp khách. Không gian này được xác định bởi bộ bàn ăn.
Không gian tiếp khách kết hợp với không gian ăn: Như đã nói trên, hai không gian này thường được tổ chức liên thông với nhau. Như vậy, các không gian không còn tách bạch mà hoà với nhau, tạo ra thị cảm rộng rãi, thoáng đãng cho cả hai và làm giảm đi đáng kể diện tích giao thông nội bộ căn hộ, tạo không gian rộng rãi để bày đặt đồ gỗ và trang trí. Nhược điểm duy nhất của giải pháp này là sự bất tiện khi có nhu cầu sử dụng đồng thời (có khách đúng giờ ăn) nhưng trong thực tế điều này ít xảy ra, và sẽ giảm dần do tính riêng biệt ngày càng cao của các cá nhân trong xã hội (ít tiếp khách tại nhà riêng). Một vấn đề nữa là về mùi của thức ăn (đặc biệt là người Việt có thói quen ăn đồ nóng), điều này giảm tính tiện nghi trong căn hộ, giải pháp dùng quạt hút mùi tuy có tác dụng nhưng cũng không thể tránh khỏi sự ảnh hưởng.
Không gian tiếp khách chính là không gian sinh hoạt chung cả gia đình: Do xã hội ngày một phát triển, tính riêng tư ngày càng cao nên xu hướng các gia đình ít tiếp khách tại nhà, phòng khách thực chất trở thành phòng sinh hoạt chung của gia đình. Điều này còn tiện dụng hơn nữa khi không gian sinh hoạt chung đã bao gồm cả không gian phòng ăn, làm tăng sự tương tác của các thành viên trong gia đình, tăng sự đầm ấm của căn hộ. Có lẽ thuật ngữ Phòng khách trong căn hộ nên thay bằng Phòng sinh hoạt chung cho phù hợp với thực tế hiện nay. Đồng thời với văn hoá của người Phương Đông, mỗi gia đình đều có một nơi đặt bàn thờ (Phật và Gia tiên). Không gian tâm linh này thường được bố trí tại không gian sinh hoạt chung của gia đình.
Không gian phòng khách liền với Logia: Việc tổ chức không gian như vậy một lần nữa làm tăng thêm cảm giác rộng rãi cho phòng khách nói riêng và căn hộ nói chung. Ban công là nơi chủ nhà dùng để thư giãn, tiếp xúc với không khí tự nhiên bên ngoài, đặc biệt là với chung cư cao tầng, đây là vị trí lý tưởng để các thành viên gia đình đứng ngắm nhìn thành phố từ trên cao. Càng trên cao cảnh nhìn càng rộng, do vậy mà giá các căn hộ càng đắt. Một vấn đề tâm lý nữa là vì ở trên cao, để được cảm thấy gần gũi với thiên nhiên, nên gia chủ thường trồng cây cảnh, hoa ở lô gia phòng khách. Do đó, để đáp ứng nhu cầu này hiện nay các thiết kế đều sử dụng vách kính lớn để ngăn chia hai không gian trên.
Không gian bếp liền với logia kỹ thuật: Do nhu cầu gia công thực phẩm tươi của người Việt Nam còn khá phong phú, bên cạnh đó do điều kiện kinh tế của đa số gia đình vẫn phơi quần áo mà chưa sử dụng máy sấy nên thiết kế các căn hộ đều cần có một chỗ để sử dụng cho cả 2 nhu cầu trên. Vì vậy hiện nay các thiết kế căn hộ đều có thêm một lô gia kỹ thuật nối liền với bếp để tiện sử dụng. Tại lô gia này, các nhà thiết kế cũng bố trí để các cục nóng của điều hoà. Việc đặt điều hoà và phơi quần áo trong lô gia kỹ thuật cũng là giải pháp rất quan trọng cho việc giữ thẩm mỹ chung cho toàn bộ công trình, hạn chế các nhược điểm của các chung cư thế hệ trước.
Không gian bếp liên thông với không gian phòng ăn: việc tổ chức phòng bếp cùng với không gian ăn cũng là một giải pháp khá phổ biến nhằm mục đích giảm diện tích căn hộ. Tuy nhiên, việc này cũng không hoàn toàn phù hợp vì lý do việc căn bếp khi không được gọn gàng gây ảnh hưởng đến toàn bộ không gian nội thất của căn hộ, chưa kể đến vấn đề mùi thức ăn khi đang chế biến. Đề khắc phục vấn đề này, các căn hộ trung và cao cấp sử dụng vách kính trượt kết hợp rèm để đóng lại khi nấu ăn nhằm cô lập mùi cũng như che bếp lại khi gia chủ có khách đột xuất mà chưa kịp dọn dẹp. Với thiết kế các căn hộ cao cấp, do thiết bị cũng như tủ bếp đều là sản phẩm cao cấp, có tính thẩm mĩ cao, được thiết kế hoà vào cùng không gian ăn và khách để tạo nên một không gian chung rộng rãi, sang trọng và đẳng cấp.
Không gian phòng ngủ kết hợp với phòng làm việc: Thông thường các căn hộ đều có phòng ngủ chính (của bố mẹ), để phòng ngủ này có diện tích rộng hơn nhưng không làm tăng diện tích căn hộ và tăng thêm tiện nghi chức năng, giải pháp thiết kế là lồng ghép thêm không gian làm việc vào trong phòng.
Xu hướng tối giản - “All in One” hay tất cả trong một: Do nhu cầu nhà ở là rất cao so với khả năng cung ứng của thị trường, đặc biệt là nhà ở cho tầng lớp nhân dân thu nhập thấp (theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng tại thời điểm 6 tháng đầu năm 2016 là cả nước cần tới 10 triệu m2 nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp trong khi đó khả năng cung ứng mới chỉ đạt 3 triệu m2). Hơn nữa, các căn hộ có diện tích lớn hơn 50m2 với giá thành khoảng 700tr đến một tỷ đồng/căn là vượt quá với khả năng của đối tượng thu nhập thấp.
Thị trường xuất hiện các nhu cầu ở cho các đối tượng là các chuyên gia, cán bộ đi công tác, thương nhân, cần nơi lưu trú trong một khoảng thời gian từ một đến vài tháng với giá thuê hợp lý hơn so với việc ở khách sạn, do đó loại hình căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment) cho loại khách hàng này đã xuất hiện. Đặc điểm tổ chức không gian của loại hình căn hộ này là nơi ở và làm việc như một căn hộ bình thường nhưng các tiện ích dịch vụ (giặt là, dọn phòng…) tương tự như là trong khách sạn. Quy mô các căn hộ loại này về bản chất không khác gì một phòng tiêu chuẩn trong khách sạn có diện tích từ 32 - 40m2/căn (Studio) hoặc từ 60 - 120m2 (Apartment Hotel).
Đáp ứng hai loại nhu cầu trên đã tạo ra xu hướng thiết kế không gian căn hộ “All in One” với giải pháp tích hợp toàn bộ các chức năng của một căn hộ vào một không gian duy nhất. Nguyên lý cơ bản của giải pháp này là tối giản hoá các đồ đạc, thiết bị; Tối ưu hoá kích thước - khối tích bên trong đồ đạc; Sử dụng các đồ đạc đã có thể thay đổi công năng; Bố trí tối ưu vị trí các đồ đạc và thiết bị để giảm thiểu không gian đi lại, mà vẫn đảm bảo công năng sử dụng.

Thiết kế mô hình nhà ở Shop house, KĐTM Time city, Hà Nội.
Xu hướng phức hợp: Nổi bật với 2 kiểu loại biệt thự trên cao và căn hộ kết hợp cửa hàng Shophouse.
“Biệt thự trên cao” hay Penthouse: Do nhu cầu tích hợp cả hai ưu điểm của hai loại hình nhà ở: Biệt thự và Chung cư cao tầng mà thị trường xuất hiện loại căn hộ “biệt thự trên cao - Penthouse”. Về bản chất căn hộ này chính là thiết kế căn biệt thự đặt ở trên tầng cao nhất các nhà cao tầng hoặc chung cư cao tầng để có tầm nhìn đẹp nhất. Loại căn hộ này thường áp dụng cho các chung cư cao cấp và hạng sang, một số chung cư trung cấp trước đây cũng có căn hộ loại này, nhưng do khả năng tiêu thụ chậm nên đã giảm dần. Không gian trong căn hộ này là không gian của một căn biệt thự, với giải pháp tổ hợp nhiều không gian chức năng chính với những không gian chức năng đặc biệt - cao cấp hơn (không gian giải trí, đọc sách, tập thể dục… ).
Căn hộ kết hợp cửa hàng hay shop house: Hiện nay, loại căn hộ này bắt đầu phổ biến do nhu cầu của thị trường, khi các hộ gia đình vừa muốn có nơi ở kết hợp kinh doanh (kiểu sống trong nhà phố trước đây). Các căn hộ kiểu này thường được bố trí ở tầng 1 của các chung cư cao tầng và thường có 2 tầng: tầng 1 là cửa hàng, tầng 2 (hoặc tầng lửng) là căn hộ. Việc tổ chức không gian phức hợp này được chuyển hoá từ cách tổ chức không gian nhà phố vào loại hình chung cư cao tầng.
Chuẩn hóa thiết kế căn hộ ngay từ công tác thiết kế
Hiện nay, đối với lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là chung cư cao tầng đang chiếm tỷ trọng cao nhất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Các chủ đầu tư liên tiếp đưa ra các dự án mới với sự đa dạng trong thiết kế và chất lượng hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, vẫn có những “tồn tại - bất cập” trong tổ chức nhà chung cư. Rất nhiều phản ánh từ các chủ đầu tư và các nhà tư vấn thiết kế bởi nhiều khó khăn và lúng túng do còn thiếu các hướng dẫn thực hiện cụ thể, đặc biệt là với hệ thống Quy chuẩn và Tiêu chuẩn thiết kế liên quan đến nhà ở cao tầng.
Từ khi BXD ra Quyết định số 212/QĐ-BXD về hủy bỏ 169 tiêu chuẩn ngành Xây dựng trong đó bao gồm TCXD 323/2004 - Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng ngày 25/02/2013, nhưng từ đó cho đến nay vẫn chưa có TCVN nào được thay thế để hướng dẫn thực hiện.
Thông tư 14/2008/TT-BXD, ngày 02/6/2008 Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư theo 4 hạng (1,2,3,4) với các thuật ngữ phân hạng (1,2,3,4) chưa trùng với với các phân khúc của thị trường BĐS: bình dân, trung cấp, cao cấp, hạng sang làm cho thị trường gồm người mua nhà và chủ đầu tư và tư vấn thiết kế hiểu không rõ các tiêu chí đánh giá, đồng thời khó khăn cho công tác thiết kế và thẩm định công trình.
Yêu cầu về kiến trúc các cãn hộ chung cý theo Dự thảo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng (tuy chưa được ban hành chính thức). Có rất ít nội dung hướng dẫn về các chỉ tiêu diện tích các thành phần không gian.
Hơn nữa, trong thời gian trước đây với mong muốn tháo gỡ cho thị trường bất động sản lúc đó đang bị đóng băng, đã có quy định “Một căn hộ phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Phòng ở bao gồm cả chức năng ngủ, sinh hoạt chung và bếp phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 20m2”. Đây có thể hiểu là cho phép chia nhỏ các căn hộ lớn, tháo bỏ hoàn toàn quy định “Diện tích các căn hộ không nên nhỏ hơn 50m2” của Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 323: 2004. Cách làm này đồng nghĩa cho phép chủ đầu tư đưa ra thị trường các căn hộ “tý hon” (20+4)m2 với 20m2 cho phòng ở đóng vai trò là phòng ngủ đa năng và 1 phòng WC 4m2, tạo ra một tiền lệ bất cập về tiêu chuẩn ở cho các căn hộ chung cư.
Các quy định mới trong Dự thảo QCVN 04-1:2015 cũng cho phép gián tiếp tổ chức thiết kế căn hộ có diện tích quá nhỏ, gây nên các bất cập ảnh hưởng lớn đến chất lượng sống bởi dạng căn hộ nhỏ này sẽ chẳng khác gì loại hình “nhà tập thể trên cao”. Thông tư 14/2008/TT-BXD quy định các căn hộ có diện tích nhỏ hơn <50m2 sẽ được xếp vào Hạng 4, điều này sẽ không phù hợp với loại hình căn hộ dịch vụ nếu theo phân cấp của Khách sạn thông thường sẽ là cấp 4 sao và 5 sao.
Còn thiếu các quy định chi tiết về các không gian buộc phải có trong căn hộ và diện tích tối thiểu, đảm bảo thẩm mỹ chung của toà nhà và mỹ quan đô thị thiết kế (không gian logia kỹ thuật cũng như như một số nước đang áp dụng, thậm trí còn cho phép thiết kế căn hộ không có cả logia như tại Điều 2.1.10 cửa sổ, mục b).
Quy định căn hộ phải được chiếu sáng tự nhiên, nhưng không lượng hoá, có thể dẫn đến việc cố tình hiểu khác nhau (thế nào là chiếu sáng tự nhiên? nếu lấy ánh sáng qua giếng trời có được coi là chiếu sáng tự nhiên không? Diện tích cửa sổ trên mặt đứng tối thiểu phải đạt bao nhiêu m2? tỷ lệ tối đa giữa chiều sâu và chiều rộng căn hộ để không trở thành dạng nhà ống?).
Quy định phòng ngủ phải được thông gió, nhưng ko yêu cầu cấp gió tươi (dù đã bắt buộc với phòng bếp) sẽ không đảm bảo an toàn và sức khoẻ cho con người.